Comprar Imóvel na Planta com uma Construtora em Tijucas: Como Funciona

Comprar um imóvel na planta com uma construtora em Tijucas significa reservar um apartamento ou uma casa que ainda vai ser construído, pagar de forma parcelada durante a obra e receber a unidade pronta lá na frente. Você compra a partir de um projeto, de uma planta e de um memorial descritivo (documento com tudo que a unidade vai ter), não de um imóvel que já dá para visitar. Por isso o negócio se apoia em três pilares: o registro da incorporação, o prazo de entrega com o habite-se e as garantias que a lei dá ao comprador. Quando esses três pontos estão firmes, comprar na planta costuma sair mais barato do que comprar pronto.

Tijucas virou um dos endereços mais movimentados de Santa Catarina para esse tipo de compra. A cidade tem lançamentos de bairros inteiros e também prédios e casas erguidos por construtoras, num ritmo que atrai quem quer morar e quem quer investir. O metro quadrado na cidade gira em torno de R$ 7.375, e no Centro chega a R$ 7.827, com apartamento no Centro custando, em média, R$ 292.450. Comprar uma unidade ainda na planta é uma forma de entrar nesse mercado pagando menos e diluindo o valor ao longo da construção.

Só que comprar uma unidade edificada na planta é diferente de comprar um lote. No lote você recebe um terreno pronto para construir. Na planta de um apartamento ou de uma casa, você recebe uma obra, com prazo, acabamento e área definidos em papel. Essa diferença muda o que você precisa conferir, os documentos que importam e os riscos que existem. O ponto é como funciona a compra da unidade construída na planta, o que olhar e onde ficar atento.

Antes de mergulhar nos detalhes, uma diferença importante de nomes. Quem vende lotes é a urbanizadora. Quem ergue o prédio ou a casa é a construtora, muitas vezes na figura de incorporadora. Se você quer entender quem é quem no mercado local, vale ver nosso guia das empresas de Tijucas. Aqui o foco é a compra da unidade construída, o território próprio de quem escolhe um apartamento ou uma casa na planta.

O que é comprar na planta e como funciona a incorporação

Comprar na planta é adquirir uma unidade futura. No momento da compra, o prédio pode ser um terreno vazio, uma fundação ou uma estrutura no meio da obra. Você está comprando um apartamento ou uma casa que ainda não existe fisicamente, com base num projeto aprovado e num compromisso de entrega. Em troca, você paga em parcelas durante a construção, o que costuma pesar menos no bolso do que comprar um imóvel já pronto.

Para que uma construtora possa vender unidades antes de terminar a obra, ela precisa registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis. A incorporação é o ato que autoriza dividir um terreno em várias unidades e vender cada uma separadamente, ainda na planta. É um processo previsto na lei das incorporações, que existe justamente para proteger quem compra no escuro, confiando num projeto.

Por que o registro da incorporação é o primeiro cuidado

Sem a incorporação registrada, a construtora não pode vender a unidade na planta de forma regular. Esse registro reúne o projeto aprovado pela prefeitura, o memorial descritivo, a lista de todas as unidades e a fração de terreno que cabe a cada uma. Ele é o documento que dá vida jurídica ao seu futuro apartamento antes de ele existir de tijolo.

Peça à construtora o número do registro de incorporação e confira no cartório. Uma incorporação registrada mostra que o empreendimento passou pela análise legal e que a sua unidade já está descrita ali, com número, andar e metragem. Se a construtora vende na planta sem esse registro, pare tudo. Esse é o sinal de alerta mais claro que existe nesse tipo de compra, e nenhum desconto compensa correr esse risco.

Memorial descritivo, planta e a sua unidade

Depois de confirmar o registro, o documento mais importante para você é o memorial descritivo. Ele é a descrição completa do que a sua unidade e o prédio vão ter quando ficarem prontos. É o memorial que diz qual será o piso da sala, o tipo de louça do banheiro, a marca ou o padrão das esquadrias, o revestimento da fachada, o acabamento das áreas comuns e por aí vai. É o contrato do acabamento.

Leia o memorial com atenção, porque é ele que vale na hora da entrega. Se o corretor prometeu porcelanato na cozinha, mas o memorial fala em piso comum, o que vale é o memorial. Promessa de boca ou imagem bonita de folheto não obrigam ninguém. O que obriga é o que está escrito e assinado no memorial e no contrato. Guarde uma cópia com você.

Ler a planta e entender a área da unidade

A planta é o desenho da sua unidade visto de cima, com a posição de cada cômodo, portas, janelas e medidas. Aprender a ler a planta evita surpresas. Confira se o número de quartos, a existência de suíte, a vaga de garagem e a posição do sol batem com o que você espera. Peça também a planta do pavimento inteiro para ver onde a sua unidade fica em relação ao elevador, à escada e aos vizinhos.

Um ponto que confunde muita gente é a diferença entre área privativa e área comum. A área privativa é só o que é seu por dentro da unidade, do lado de dentro das paredes. A área comum é tudo que você divide com os outros moradores, como hall, escada, salão de festas, corredores e área de lazer. A área total que aparece nos anúncios soma as duas coisas mais a sua fração da garagem e das paredes. Por isso um apartamento anunciado como setenta metros pode ter, de área privativa, bem menos. Sempre pergunte qual é a área privativa real, que é o espaço que você de fato vai usar.

Prazo de obra, tolerância e o habite-se

Na compra da planta, o prazo de entrega é o coração do negócio. O contrato precisa trazer uma data clara para a obra ficar pronta. Junto dela, quase sempre aparece um prazo de tolerância, em geral de até cento e oitenta dias, ou seja, seis meses a mais que a lei aceita como atraso normal, sem que a construtora seja penalizada. Some os dois para ter a data limite real. Se o contrato marca entrega em dezembro com tolerância de seis meses, a entrega pode chegar até junho do ano seguinte dentro do combinado.

Entender esses prazos evita frustração e também define os seus direitos. Passou da data com a tolerância incluída, a construtora entra em atraso de verdade, e aí você pode ter direito a multa ou indenização, conforme o contrato e a lei. Por isso o prazo e a tolerância nunca podem estar escondidos ou vagos. Se o contrato não deixa a data clara, isso é motivo para desconfiar.

O que é o habite-se e por que ele libera a entrega

O habite-se (autorização da prefeitura para morar) é o documento que fecha a obra do ponto de vista legal. É a prefeitura dizendo que o prédio foi construído conforme o projeto aprovado e que está apto a ser habitado. Sem o habite-se, ninguém pode se mudar de forma regular, e a unidade não consegue ser passada para o seu nome de forma definitiva no cartório.

A entrega das chaves anda de mãos dadas com o habite-se. Uma construtora séria só marca a entrega quando o habite-se saiu ou está prestes a sair. Se te oferecerem a chave sem esse documento, desconfie, porque morar num imóvel sem habite-se traz problema na hora de financiar, vender ou até de ligar os serviços. O habite-se é a prova de que a obra terminou do jeito certo.

O que muda em relação a comprar um lote

Comprar uma unidade na planta e comprar um lote são negócios parecidos na forma de pagar, mas diferentes no que você recebe e no que precisa vigiar. No lote, a entrega é o terreno com infraestrutura, e o documento final é a matrícula individual do terreno. Na unidade edificada, a entrega é uma construção pronta, com acabamento, e a peça-chave é o memorial descritivo mais o habite-se.

No lote, seu maior cuidado é o registro do loteamento e a matrícula. Na planta de um apartamento, seu maior cuidado é o registro da incorporação, o memorial e o prazo de obra. No lote, não existe risco de acabamento diferente do prometido, porque não há acabamento. Na unidade construída, existe, e é por isso que o memorial pesa tanto. Entender essa diferença evita usar o mesmo checklist para os dois, o que deixaria pontos importantes de fora.

Comprar um lote e comprar uma unidade na planta: o que muda

Tabela de vendas, valores e reajuste durante a obra

A tabela de vendas é o documento que mostra todas as unidades do empreendimento, com preços, condições de pagamento e o plano de parcelas. É nela que você vê o valor da entrada, o número de parcelas mensais, se existem parcelas maiores no meio do caminho, as chamadas intermediárias, e o saldo que fica para o final, na entrega das chaves. Peça a tabela por escrito e estude cada linha antes de assinar.

Um ponto que muita gente esquece é o reajuste das parcelas durante a obra. Enquanto o prédio é construído, as parcelas costumam ser corrigidas por um índice ligado ao custo da construção. Isso significa que a parcela pode subir mês a mês. Não é armadilha, é o padrão do mercado, mas você precisa saber disso para não se assustar. Peça uma simulação que mostre a parcela lá na frente, já corrigida, e não só o valor de hoje.

O saldo da entrega e o financiamento

Na maioria das compras na planta, sobra um saldo grande para o momento da entrega das chaves. Esse valor costuma ser quitado com um financiamento bancário, feito quando a obra fica pronta e o habite-se sai, ou com recursos próprios. Planeje isso desde o começo. De nada adianta pagar as parcelas da obra com folga e chegar na entrega sem conseguir bancar o saldo. Converse com o banco cedo para saber quanto você conseguirá financiar quando a unidade ficar pronta.

Compare sempre o valor total que você vai pagar no fim, somando entrada, parcelas corrigidas, intermediárias e saldo financiado. Comprar na planta em Tijucas tende a sair mais barato que comprar pronto, mas só a conta completa mostra o quanto você economiza de verdade. Guarde uma reserva também para as despesas do processo, como cartório e o imposto de transmissão, que aparecem na hora de passar a unidade para o seu nome.

As garantias do comprador na edificação

Quem compra uma unidade construída tem garantias que a lei protege. A mais conhecida é a garantia de solidez, de cinco anos, que cobre problemas na estrutura do prédio, aquilo que ameaça a segurança da construção. Além dela, existem prazos de garantia para itens como instalações, acabamentos e impermeabilização, que costumam vir descritos num manual do proprietário entregue com a unidade.

Você também é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor, porque a relação com a construtora é de consumo. Isso te dá direito a exigir que a unidade seja entregue conforme o memorial e a receber de volta o que pagou, com regras claras, caso a obra não saia ou você precise desistir dentro das condições previstas. Guardar todos os documentos, do contrato ao memorial, é o que dá força a esses direitos se algum dia você precisar cobrar.

Antes de assinar, vale conhecer o histórico de quem está construindo. Uma construtora com histórico de obras entregues no prazo e de unidades fiéis ao memorial vale mais que qualquer promessa de desconto. Em Tijucas, o mercado tem tanto grandes projetos de bairros planejados, como Flores de Sal, Rio Parque e o Altos de Santa Helena, da Terraza Urbanismo, quanto construtoras erguendo prédios e casas. Escolher bem quem constrói é o passo que sustenta todos os outros.

Perguntas Frequentes

Comprar na planta é mais barato que comprar pronto?

Na maioria das vezes, sim. Como você paga durante a obra e assume o risco do prazo, a construtora cobra menos do que pediria por uma unidade pronta. A economia varia de projeto para projeto. Para saber o quanto você ganha, some entrada, parcelas corrigidas e saldo, e compare com o preço de um imóvel equivalente já construído.

O que é o memorial descritivo e por que ele importa tanto?

É o documento que descreve tudo que a sua unidade e o prédio vão ter, do piso da sala ao acabamento da fachada. Ele importa porque é o que vale na entrega. Se o memorial diz um acabamento e a construtora entrega outro pior, você tem base para reclamar. Promessa fora do memorial não obriga ninguém, então leia e guarde uma cópia.

Qual a diferença entre área privativa e área total?

A área privativa é só o espaço de dentro da sua unidade, do lado de dentro das paredes. A área total soma a privativa com a sua parte das áreas comuns, das paredes e da garagem. Por isso um apartamento anunciado com um número maior tem, de fato, menos espaço de uso. Sempre pergunte qual é a área privativa real.

E se a construtora atrasar a entrega?

O contrato costuma prever um prazo de tolerância de até cento e oitenta dias além da data marcada. Dentro dele, o atraso é considerado normal. Passou desse limite, a construtora entra em atraso de verdade, e você pode ter direito a multa ou indenização, conforme o contrato e a lei. Por isso é importante conferir bem a data e a tolerância antes de assinar.

Preciso do habite-se para me mudar?

Sim. O habite-se é a autorização da prefeitura que diz que o prédio foi construído conforme o projeto e está apto a ser morado. Sem ele, você não consegue passar a unidade para o seu nome de forma definitiva nem financiar com tranquilidade. Uma entrega de chaves séria acontece com o habite-se emitido ou prestes a sair.

As parcelas sobem durante a obra?

Em geral, sim. Durante a construção, as parcelas costumam ser corrigidas por um índice ligado ao custo da obra, então o valor pode aumentar mês a mês. Não é irregular, é o padrão do mercado. O cuidado é pedir uma simulação que mostre a parcela já corrigida lá na frente, para você planejar o orçamento sem sustos.

Como confiro se posso comprar aquela unidade com segurança?

Confirme no cartório de registro de imóveis se a incorporação está registrada. Esse registro é o que autoriza a construtora a vender unidades na planta e prova que a sua está descrita ali, com número e metragem. Sem incorporação registrada, não avance na compra, por mais atraente que pareça o preço.